Näin siis teoriassa. Käytännössä public ja private ovat tekniikan tohtorin mielestä pysyneet tiukasti erillään ja people (kuluttajanäkökulma) unohdettu.
Nykyään Wisa Majamaa johtaa pankkiiriliike Icecapitalissa kiinteistörahastoliiketoimintaa. Hänen näkemyksensä mukaan julkissektorin asenne on ennallaan, vaikka maailma on muuttunut. Ulkoistamisessa ja yksityistämisessä asiakas on sivuutettu.
– Resurssit pienenevät koko ajan, joten ulkopuolista apua täytyy käyttää. Siinä mielessä on menty parempaan suuntaan, mutta on surullista, että näin tapahtuu vasta pakon edessä. Saman voisi tehdä fiksummin.
Hukattu mahdollisuus
Julkinen palvelutuotanto hankintaprosesseineen ei saa Wisa Majamaalta vuolaita kehuja. Vanhoista normeista, tavoista ja hierarkkisista käytännöistä pidetään visusti kiinni.
– Toiset puhuvat omenoista, toiset päärynöistä. Kaikki katsovat omien silmälasiensa läpi ja odottavat, mitä tapahtuu. Niin kauan, kun keskustelu on mustavalkoista, ideologista ja populistista, on mahdoton päästä eteenpäin.
Majamaa viittaa vanhustenhoitoon:
– Ilman yksityistä palvelutuotantoa kunnat eivät pystyisi lakisääteisiä tehtäviään hoitamaan. Yksityissektori on omalla riskillään rakentanut palvelutaloja ja hoivapaikkoja, miljardien investoinnit pelkästään kiinteistöihin. Kuka muu olisi sen tehnyt? Miten muuten asia olisi hoidettu? Sitten moititaan ahneudesta, mutta kun katsoo alan firmojen tilinpäätöksiä, ei sieltä valtavia voittoja taota.
Majamaa toteaa, että jos julkinen sektori ostaa halvalla huonoa palvelua, turha on palvelun tuottajaa syyttää.
– Kyllä siinä on myös peiliin katsomisen paikka.
Wisa Majamaa harmittelee, että hänen tutkimuksensa hyöty jäi tavallaan hukatuksi mahdollisuudeksi. Asiakasnäkökulma kumppanuusmallisessa kaupunkikehityksessä (The 4th P – People – in urban development based on Public-Private-People-Partnership, Aalto-yliopisto 2008) olisi oikeasti voinut tuoda uudenlaisen mallin Suomeen. Tulosten perusteella loppukäyttäjien toiveet pystyy sisällyttämään 4P-perustaisiin kehitys- ja hankintaprosesseihin.
Tuolloinen asuntoministeri Jan Vapaavuori lämpeni idealle, kuinka YIT ja Espoon kaupunki yhdessä voivat selvittää, millaista asumista asukkaat haluavat, ja kuinka sen mukaan voidaan sitten kaavoittaa ja rakentaa.
– Ministeri käytti omissa puheenvuoroissaan tätä malliesimerkkinä, mutta koneisto hänestä alaspäin piti ajatusta mahdottomana. Mikä on julkisen vallan tehtävä, mikä on demokratiaa, mikä on mahdollista, mikä ei? Jokainen voi tehdä tulkintoja, ja niin kauan kuin ei ole halua tai ymmärtämystä, kumpikin osapuoli löytää kyllä omat argumenttinsa.
Mitä maksaa?
Maankäytön suunnittelu on taloudellisesti merkittävä, monipolvinen ja kauaskantoinen kokonaisuus. Asumisen ihanne voi 2030-luvulla olla erilainen kuin 1990-luvulla. Nuorelle sukupolvelle esimerkiksi asunnon omistaminen ei ehkä ole itseisarvo kuten ennen. Miten kunta osaisi uusia asuinalueita kehiteltäessä toimia viisaasti?
Wisa Majamaa toistaa väitöskirjansa viestiä: kysykää ihmisiltä ja kertokaa heille, mitä se maksaisi.
– Kaavoittajakin haluaa usein kaavaan yhtä ja toista, ilman tarkempaa käsitystä, mitä eri asiat oikeasti maksavat ja mistä asukkaat ovat valmiita maksamaan – loppupelissä muita maksajia ei ole.
Kasvukeskuksissa on huutava pula kaavoitetuista tonteista, ja yhä isompi siivu lopputuotteen hinnasta kohdistuu tontin hintaan.
– En kritisoi turvallisuuteen, terveyteen ja energiatehokkuuteen liittyviä rakennusmääräyksiä, mutta on valtavasti sellaisia, jotka eivät perustu mihinkään lakiin, ja jotka kaikki nostavat kustannuksia. Kun asunnon neliöhinta nousee, myös vuokrataso nousee.
Rakennuttajien mielestä sääntelyä on varaa löysätä. Vaikka kuntia ohjaa sama maankäyttö- ja rakennuslaki, yksityiskohtaiset määräykset vaihtelevat paikkakunnittain. Majamaan mielestä virkamiehillä ja poliittisilla päättäjillä on iso valta. Hän pitää älyllisenä epärehellisyytenä, kun samat henkilöt purnaavat asumisen kalleudesta ja kohtuuttomista hinnoista.
– Kuntapäättäjille täytyy ehdottomasti selvittää, mitä oma palvelutuotanto maksaa. Vaihtoehtoisia tapoja on mahdoton vertailla, ellei tiedä todellisista kustannuksista.
Majamaa muistuttaa, että nykyään harva kunta pystyy tekemään kaikkea suunnittelua omana työnä.
– Ongelma on siinä, että julkinen sektori pitää kiinni omasta vallastaan, eikä luota yksityissektorin kykyyn osata tehdä asioita, oli kyse rakentamisesta tai terveydenhuollosta.
Wisa Majamaa toivoo ravistelua koko systeemiin.
– Muuallakin maailmassa on pystytty luottamaan markkinaehtoiseen toimintaan; siihen, että joku ottaa kokonaisvastuuta ja tekee sellaista, jolle uskoo olevan kysyntää. Sitä kautta syntyisi kokeiluita ja erilaisia tuotteita. Varmasti yritykset ovat valmiita ottamaan riskejä, eikä kaikki aina onnistu, mutta näin voitaisiin muutosta nopeuttaa siihen suuntaan, mitä kuluttaja haluaa.
Hopeasija kimmokkeena
Lappeenrannassa syntynyt Wisa Majamaa on ollut koko ikänsä tekemisissä rakentamisen kanssa. Suomen koulujärjestelmän kaikki asteet on käytynä läpi.
– Valmistuin ensin sähkövoimatekniikan insinööriksi. Isällä oli sähkösuunnittelu- ja urakointiyritys, ja olin ensin töissä perheyrityksessä. Kun Eesti 1990-luvun alussa vapautui, olimme perustamassa sinne ensimmäisiä yhtiöitä. Oli mahtavaa päästä katsomaan kokonaisen maan rakentamista.
Vuosituhannen lopulla Majamaa aloitti jatko-opinnot Lappeenrannassa, sähkötekniikka vaihtui tuotantotalouteen. Diplomityö syntyi YIT:lle yksityisrahoitteisesta aluerakentamisesta. Otaniemessä professori houkutteli suoraan väitöstutkimuksen pariin, mutta tuore diplomi-insinööri halusi tehdä vähän aikaa töitä.
– Espoon kaupunki järjesti tarjouskilpailun kumppanuusmallilla toteutettavasta Kuninkaantien lukiosta, ja vastasin YIT:llä tarjouksen tekemisestä. Jäimme hopealle.
Majamaa kimpaantui. Hänen mielestään kaupunki ei ymmärtänyt, mitä julkis-yksityinen kumppanuushanke voisi käytännössä tarkoittaa. Kilpailun järjestäjä Heikki Laukala Espoon kaupungilta vinkkasi hyödyntämään kokemusta ja purkamaan mielipahaa johonkin.
– Kirjoitin PPP-yhteistyöhön liittyvästä mallista artikkelin Kunnallistieteelliseen aikakauskirjaan. Sitten menin Teknilliseen korkeakouluun Tekesin projektiin ja vaihdoin tuotantotaloudesta rakentamistalouteen.
Tieteelliseen artikkeliin tutkijalta voi kulua puoli vuotta, Majamaalta ensimmäiseen meni kesäloma.
– Kun palasin töihin, vaimo muistutti, että ensi kesänä sinulla on oikea loma, kuten muillakin ihmisillä. Käsitin, että jos haluan väitöskirjan valmiiksi, päivätyön ohella se on kohtuuton ponnistus. Kyllä tutkiminen vaati irtioton ja totaalisen keskittymisen.
Isän akateeminen urakka vei viisihenkisen perheen vuodeksi Melbourneen. Väitöstyöhön Majamaa sai myös KAKSilta tukea.
– Australiassa tein viisi uutta artikkelia ja konferenssipaperit päälle. Tuo vaihe oli todella tehokasta aikaa, käytännössä kirjoitin silloin koko väitöskirjan.
Opiskelu ja työnteko ovat aina sopivasti jaksotelleet Majamaan elämässä. Samalla on itse kehittynyt.
– Olen käynyt koulut nopeasti. Ero on aika iso sellaiseen nuoreen, joka pääsee ylioppilaaksi, opiskelee, valmistumisen jälkeen aloittaa heti väitöskirjan ja tuskailee sen vaikeutta. Jos nykyisen vaativan työelämän tahdilla tekee päätoimisesti väitöskirjaa, ei siinä kovin kauan pitäisi mennä. Toisaalta ihmisellä, jolla ei ole työn ja elämän tuomaa kokemusta, asioiden sulattelemiseen menee enemmän aikaa.
”Elämäni parhaita päätöksiä”
Australiassa Wisa Majamaa alkoi kiinnostua pääomasijoittamisesta ja asuntorahastoista. Kotimaahan palattuaan hän jatkoi YIT:llä, mutta siirtyi pian katsomaan rakentamista uudesta näkökulmasta. Tasan vuosikymmen on nyt mennyt Icecapitalissa, joka on Suomen suurimpia vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen rakennuttajia. Sen isot rahastot on suunnattu institutionaalisille sijoittajille.
– Viides rahasto on parhaillaan työn alla, ja kun se saadaan täyteen, täyttyy 10 000 rakennuttamaamme asuntoa. Ykkönen, kakkonen ja kolmonen on jo myyty eteenpäin. Sijoitamme normaaleihin kerrostaloihin, joita rakennusliikkeet meille rakentavat. Niitä ei ole mitenkään suunniteltu vuokrataloiksi, ne ovat normaaleja omistusasuntotasoisia taloja, Majamaa selittää.
Kohteet sijaitsevat enimmäkseen Hyvinkään ja Helsingin rautatieaseman välisellä radanvarsialueella. Suomen asuntokannasta kolmannes on vuokra-asuntoja, Helsingissä melkein puolet.
– Kasvukeskuksissa kysyntä on erittäin kova. Joissakin rahastoissamme on kohteita muun muassa Tampereella, Turussa, Jyväskylässä, Kuopiossa ja Oulussa, mutta viime aikoina ei ole rakennettu enää lisää. Mihin kannattaa sijoittaa? Mikä on vuokrataso? Mikä on mahdollinen arvonnousu paikkakunnalla? Kun lukee median uutisvirtaa, ammattimaisen sijoittajan silmin katsottuna Suomi näyttää hyvin erilaiselta kuin lehtiotsikot.
Syrjäisten pikkupaikkakuntien hiljeneminen ei ole yllätys, kehitys on ollut nähtävissä.
– Jos joku vasta nyt havahtuu, aika pitkään on mennyt laput silmillä. Ja kyllä Lappeenrannan, Kouvolan ja Varkauden kaltaisissa kaupungeissa uusi talo keskustassa on aina täyteen vuokrattu, mutta laitamilla sijaitsevalla, 60–70-lukujen peruskorjaamattomalla rakennuskannalla on kovin vähän arvoa.
Pankkiiriliikkeen salkussa on erikokoisia asuntoja. Keskipinta-ala on vuosikymmenessä pudonnut, yhden ja kahden hengen kotitaloudet kaipaavat yhä enemmän alle 50-neliöisiä koteja. Asuntorahastojen tuotto-odotus perustuu sekä vuokratuotolle että odotukselle salkun arvonnoususta.
– Tuotto tietysti riippuu rahastosta, mutta vuokrat määräytyvät markkinoilla, harva ala on yhtä kilpailtu. Kaikki ovat samoilla, avoimilla markkinapaikoilla, yksityishenkilöt, Kojamon, Saton ja Icecapitalin kaltaiset isot toimijat ja kunnat, jotka suoraan tai välillisesti omistavat tuettuja asuntoja.
Entä mitä hyötyä tohtorin tutkinnosta on ollut työelämässä?
– Jälkikäteen ajatellen päätös lähteä tekemään väitöskirjaa on yksi elämäni parhaista. Se on antanut kykyä asioiden käsittelyyn ja jäsentämiseen, kriittiseen ajatteluun ja sen ymmärtämiseen, ettei kaikki aina ole sitä, miltä näyttää. Se on opettanut pysähtymään ja miettimään, onko tässä oikeasti mitään järkeä.
Wisa Majamaan väitöskirja The 4th P – People – in urban development based on Public-Private-People Partnership (Aalto-yliopisto 2008):
KUKA?
Wisa Majamaa
Ikä 50
Koulutus Tekniikan tohtori
Työura Insinööritoimisto Majamaa, YIT, Aventuma, Icecapital
Asuu Helsingissä, kotoisin Lappeenrannasta
Perhe: 3 poikaa
Harrastukset: Purjehdus, triathlon, kuntourheilu eri muodoissa
Kommentit